日本的城市化探索
在工业化推进下，日本的城市化比便也在不断提升，这一过程中不断追求土地成本集约和采取高度混合的用地模式也值得学习。如鼓励城市建设高层公共住宅，缓和土地供需矛盾;合理开发地下空间，有效扩充城市容量;大力开发地下交通，努力扩展土地经济供给能力;实行土地使用分区管制，严格控制农地转用。将城市区域划分为市街化区域和市街化调整区域，在市街化调整区域以外，将农地分为一、二、三类，原则上不许可一类农地转用，许可三类农地转用，当在三类农地中转用有困难或不适当时才准许二类农地转用：以及通过山区地形改造、填海造陆等提供建设用地以便满足工业、交通和住宅需求等。
在日本城市蔓延的过程中，土地重整对抑制城市无序蔓延、降低土地破碎程度、改善居住环境发挥了作用。土地重整是每个土地持有者贡献自己一部分土地(约占个人全部土地的30%)，为道路、公园、其他公共地域以及储备土地等提供空间。在土地重整项目结束时，出售储备土地来支付规划、管理和建设等成本。这样既提高了土地持有者的土地价值，又通过自我融资完善了公共设施，对土地持有者和规划部门双方极具吸引力。
新世纪以来，针对大城市无序扩张损害自然环境和农业用地的现象，日本政府又开始允许城市尤其是中小城市通过土地利用、增加市中心容积率、兴建中高层公寓等方法发展紧凑城市。比如青森市拥有人口31.3万.65岁及以上老人占20%以上，具有严峻的人口问题。由于人口向郊区分散，每年清除积雪都是一笔不小的开支。1999年该市开始实施紧凑城市策略，目前不仅行政管理有效，而且取得显著的市民利益和环境效益。
国土资薄法治为先
日本的土地利用规划体系非常完善，包括国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和部门土地利用规划几大类。国土综合开发规划涵盖了全国、大都市圈、地方和特定地域发展。各种规划分工明确，重视部门协调、专家审议和公众参与。任何土地未经规划不得开发，使用土地必须按照规定的用途，未经规划盲目开发以及违反规划规定的用途皆属违法。
日本政府在制定、实施土地利用规划等政策时，十分重视以法律手段保障规划工作的顺利开展和规划内容的具体实施，对确保国土资源有效开发起到了保驾护航的作用。
此外，日本针对土地投机制定了各种法律法规，严加管制，并由此形成了地价公示制度、土地交易规制制度、土地利用计划制度、土地租税制度、土地登记制度等各种法律制度。
在土地交易领域，虽然日本保护私有经济，但各级政府总是想方设法对土地市场进行管理，对土地价格进行控制。其方法和途径是：编制各种土地利用规划，控制土地的交易结构、交易方向，抑制土地投机：建立土地交易申报和核准制度，控制市场范围，限制最高价格;直接参与市场，开发、买卖、囤积土地，影响市场和价格：运用社会舆论与新闻报道，对市场施加影响，抑制地价上涨;直接组织力量研究土地市场和土地制度等。
专题策划，编辑：高远至王鹏权何晏
楼市调控视野中的房产税
《半月谈》 2011003期作者/本文总字数：3017字
本 刊记者叶锋杨毅沉
去年以来房地产调控中的最大谜底已经揭开——经国务院批准，1月28日起，上海、重庆两地正式对个人住房试点征收房产税。两地的征税对象、税率等有所区别，但其通过财产税调节楼市需求的目的却是一致的。
“首次对住房持有环节征税，是楼市调控政策的重大突破，对房地产市场的影响是长远的。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
沪、渝两地房产税试点“破冰”
1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税：人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
据介绍，上海的房产税试点实行差别化税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
同样于1月28日实施的重庆市房产税改革试点，则采取分步进行。首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
重庆市相关负责人介绍，重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。
缘何是此时，为何是此税
房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房)免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。
不过，财政部相关负责人表示，改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化.住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。
房产税对购房需求、地方财政和收入分配等都有长远影响。在房价居高不下、调控步步紧逼的形势下，相当一部分人将其视为调控措施的一部分。
房产税对购房需求的影响是显而易见的。以上海为例，如果一个三口之家已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。对于经历了十多年高速发展的楼市而言，对个人住房开征房产税无疑将在深化房地产改革，引导住房的合理消费、投资等方面起到前所未有的作用。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房产税是对所购房产按价值量年年征收，无论是自住型购房者，还是投资型购房者，其影响都不容忽视。
“对自住型购房者来说，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子。而对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。因为有了持有成本，未来收益是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎。”秦虹说，对市场预期肯定有影响。
上海市财政局、地税局、房管局有关灸责人就房产税试点答记者问时称，上海将把房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，正确引导住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，房产税开征短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。但在试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资者来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量，但对房价影响不大。
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