公务员考试辅导之民商法详解（二）物权法部分(4)

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　　(十九)建设用地使用权期间届满处理

　　(1)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　(2)非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产 的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　(3)集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

　　(二十)物权法对宅基地使用权的规定

　　(1)宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅 及其附属设施。

　　(2)宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　(3)宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅 基地。

　　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　(二十一)地役权概念

　　“地役权”是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人 之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。 例如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工出入。地役权中的他人不动产称为“供役地”，自己的不动产称为“需役地”。

　　(二十二)物权法对地役权的规定

　　(1)地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　(2)设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当 事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(3)供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利;地役 权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　(4)地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余 期限。

　　(5)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承 包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设 用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

　　(6)地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另 有约定的除外。

　　(7)地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一 并转让。

　　(二十三)担保物权消灭的前提条件

　　(1)主债权消灭。

　　(2)担保物权实现。

　　(3)债权人放弃担保物权。

　　(4)法律规定担保物权消灭的其他情形。

　　第三人提供担保，未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担 相应的担保责任。

　　(二十四)债务人或者第三人可以抵押的财产以及不可以抵押的财产

　　1.债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押

　　(1)建筑物和其他土地附着物。

　　(2)建设用地使用权。

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　(4)生产设备、原材料、半成品、产品。

　　(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器。

　　(6)交通运输工具。

　　(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　2.债务人或者第三人的下列财产不得抵押

　　(1)土地所有权。

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

　　(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社 会公益设施。

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。

　　(5)依法被查封、扣押、监管的财产。

　　(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　(二十五)物权法对设立后的抵押权的规定

　　(1)订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产 出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　(2)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清 偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(3)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的 除外。

　　(4)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押 权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　(5)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价 值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复 抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

　　(6)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以 及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生 不利影响。

　　(7)债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担 保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

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