华图教育 面试热点

空面试热点相关背景

正迎来房地产市场又一轮行情时，温州一部分市民发现正常买卖二手房却无法完成交易，原因是“土地到期了”——土地使用权证年限仅为20年。据说，如果要续期，必须缴纳房价总额约三分之一的土地出让金。

这几天，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。新华社记者就此向温州市国土局求证。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，算出总的土地出让金。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。（4月18日新华网）

空面试热点独家解析

@京华时报洪乐风：最新的消息称，温州市国土局表示，“收取几十万元出让金才能续期”是误读。即便如此，关于房屋产权到期“怎么办”的追问，确属政府的分内责任，不能再躲躲闪闪、含糊其辞，更不能再拖了。这笔账的具体算法，可能比较复杂，比如包括当初出让的成本，前后缴纳的税费，以及数次转手的不同状况。更重要的是，要考虑后来买房的“接盘侠”的实际生活负担，一边承担了较高的购房成本，另一边还要每月还银行的利息，同时上有老、下有小，这些因素在个人所得税综合计税扣除时，都应有所考虑，也应成为制定房产续期收费标准的考量因素。土地公有，是宪法规定的基本制度；续期收费，是国务院条例的基本规范。依法治国的道理，大家都懂，也都会遵循。法治之外还有人文的关怀、民瘼的温情。倘若能在充分考量各方面民生压力的基础上，给出一个既有利于政府财税收入，又有助于民生持续改善的顶层设计，那就不仅是对住有所居的安抚、对公民权利的敬意，更是房地产去库存最好的“定心丸”。

@人民网蒋萌： 《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。“自动续期”到底该怎么理解？温州市国土局表示，如何自动续期，目前国家尚未出台相关实施细则。既然没有细则，“再收土地出让金”的说法从何而来？从“法无授权不可为”的角度，管理者对于法律中并不明确的情况，恐怕无权收钱。但是，法律不明确终归是一个缺憾和悬疑。尤其是涉及老百姓最重要的一项资产——房产，不该让老百姓的心里一直惴惴不安。如何理解“自动续期”，不该是“不同的人有不同的解释”。在出台有关细则的时候，法律与政策的制定者应当积极听取公众意见，充分考虑群众生活与经济压力。应当厘清的是，土地虽然是国有的，却不意味着政府可以“与民争利”，只有秉承这一原则，制定良法与善政才有最坚实的基础。

@深圳特区报李长安：对于普通老百姓而言，住宅是其全部家庭财产中分量最重的资产，大约占到绝大多数家庭总资产的四分之三。但是，住宅用地在试用期满后，究竟应该如何续期，却是现行法律上的一个“模糊点”。我国《物权法》第149条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。换句话说，当老百姓的住宅用地期满70年之后，房主该如何给到期的房产续期？续期缴费的标准又如何划定？都变成了无法预知的模糊地带，这也使得民众对永久拥有自有住宅的预期存在着巨大的不确定性。另外需要提醒的是，房屋产权并不是从你买房之日计算，而是从土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，恐怕没有多少人真正弄明白。

按照我国的住宅制度，土地和土地上面的房屋具有不同的所有权。土地使用权和房屋所有权的区别就在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损就能一直享有；而土地使用权则是有期限的，其中住宅用地使用权期限一般为70年。这种制度安排使得有些人不免悲观地认为，正是由于土地产权归国家，所以尽管住宅产权是归个人所有，但70年土地使用权到期后仍可能会出现“房随地走”的情况。不仅如此，由于房屋的价值会随着年数的增加逐渐减少，而土地的价值则刚好相反，这也是人们担心产权到期后会发生变故的根源所在。

@北京青年报常武： 《物权法》等法律法规之所以要给“自动续期”留下模糊空间，除了因为时间宽裕可以“不着急”，客观上还应当有“后人的问题留给后人解决”的考虑。2007年制定《立法法》时，距住宅用地使用年限集中到期大多还有40年以上，40年以后中国社会经济发展和法治环境是什么状况，现在的人们很难准确预测；即便现在法律法规对如何“自动延期”作出明确、详尽的规定，等到40年后，这些还没怎么实际运用过的法律法规的规定，恐怕又需要作出较大的修改，有的甚至需要推倒重来。可见，《物权法》等法律法规未就“自动续期”制定实施细则，“非不为也，是不必也”，有的时候，把问题留给后人去解决，并不是偷懒和推卸责任，而是体现了一种“向前看”的智慧。

当然，“后人的问题留给后人解决”也不是一味拖延，而是要把解决某个问题与相关的其他问题联系起来通盘考虑。解决住宅用地使用权续期问题，与健全我国房地产法律体系密切相关，特别是与已启动立法进程的房地产税高度关联。据介绍，现在的商品价格中，包括了直接针对房地产征收的多种税费基金，仅与房地产有关的税收就有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等5种，有关专家认为，将来出台的房地产税应当取代这5种税，届时如果土地出让金继续存在，那么房地产税税率也应低于土地私有制国家。换言之，当房地产税出台后，住宅用地使用权延期时是否需要缴纳土地出让金，如果需要缴纳，其与房地产税税率之间如何协调等问题，都应当根据社会经济发展的实际进行科学决策，目前来说的确不必太“着急”。

华图解析：在生活中，我们每个都要面临着买房问题，而这也不可避免的要应对住房土地年限到期的问题，那么这个问题到底怎么解决，所以，公众对“土地证到期了，要花钱续期”自然十分关注。

而且在2007年3月全国人大通过的《物权法》中规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但“自动续期”的具体细节以及问题，在《物权法》中都没有明确规定。可以预计的是，随着时间的推移，这种住宅用地到期的情况势必会越来越多，牵扯到的面也会越来越广。如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐怕会在社会上引发轩然大波。

那么，这个问题怎么解决呢？我认为，既然物权法没有规定“如何续期”，国家也没有出台相关实施细则，基层国土部门在执行法律法规和政策时，就要执行倾向有利于百姓的方案，坚持“以民为本”、“让利于民”的基本原则，从民众的根本利益出发，做好顶层设计，尽快制定积极稳妥的实施政策，消除民众对未来房产归属的不确定性预期。这既是维护国家土地所有权的必要举措，又是保障民众基本居住权、体现以人为本执政理念的最好表现。