谨防自主型商品房推高房价

　　专栏　　

　　近期，一种新型的住房保障模式“自住型商品房”受到广泛关注。2013年10月22日，北京市住建委发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。　　

　　截至12月2日，北京首个自主型商品房从登记申购就挤瘫网站，如今仅有2000套房源的自住房却已经超过10万人申购，中签比例为1：50，概率非常低。

　　8日，住建部领导接受媒体专访，也提到在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。表明住建部门对于这种带有政府与个人共有产权性质的自住型商品房也予以肯定。

　　首先，从自主型商品房政策出台的立意点和实施手段来看，是建立在对现有高房价默认的基础上，当然也许并不觉得现在的房价高，也压根就没有想过房价也可能会降这回事。今后五年内房价是涨是跌，并不好预测，但政策考虑的是自主性商品房五年后上市增值收益的征收，而不是考虑房价下跌后风险的分担，岂不是默认未来房价的上涨吗？但是别忘了08年的北京房价也曾跌破30%，如果未来房价一旦走低，其间风险如何分担应该纳入考虑，才较为妥当。

　　其次，自住型商品房是典型的政府用有形的手来干预市场。一是自住型商品房的覆盖面太广，已经成为一种公共福利政策，完全超出了要享受社会保障房的需求，影响到房地产市场自身的发展。如北京市户籍家庭自有一套房也能申请购买，只会加大摇号的难度，就像小汽车摇号政策，想买的摇不上，摇上的不想买，从而让真正需要保障的家庭得不到保障。二是我们知道，年度土地供应是有限的或者有计划的，随着自住型商品房大规模开发，势必压缩商品房的土地供应，造成供不应求，会抬高土地价格，无形中会推高商品房的房价，而这两者极可能形成所谓“良性互动”，左右手互博，相互托底。特别是这一点，也许正是政府对自住型商品房价格未来五年走势升高有恃无恐的主要原因。三是十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定作用相违背，我们既然承认房地产市场的存在，那么房价就一定有波动，有涨跌，这才是市场规律应起的作用。

　　最后，从政府以往推行的各类保障房，如经适房、两限房等来看，从2008年两限房的5000多元/平米，到如今取消所有的两限房经适房，推出22000元/平米的自主型商品房，中低收入人群所要承受的房价底线也越来越高，这也是间接推高了房价。试想有多少真正需要保障的家庭能买得起200万的所谓保障房？所以也有人质疑，此次北京市自住型商品房政策出台如此仓促，力度如此之大，是为了应对承诺的房价调控目标。

　　总之，政府试图创新住房保障供给模式，把中低收入家庭的住房需求考虑纳入到基本公共服务是件大好事，但要谨防好心办坏事。当前，关于政府的住房保障形式多样，种类繁多，但终究没有保障住应保障人群的住房。实践证明，仅考虑住房的形态和技术手段是不够的，无论技术角度怎么变着花样，也无法从根本上堵住目前住房制度的漏洞，还要有更长远的考虑和制度设计，特别要在土地供应制度和住房保障体系上进行突破。

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