2017国家公务员考试法律常识：建筑物区分所有权

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　　—、建筑物区分所有权(★★)

　　建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。须注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。例如：一栋平房，左边一户(独立产权)，右边一户(独立产权)，中间共用一面墙。这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。

　　享有建筑物区分所有权的人称为业主。《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类人：

　　(1)依照不动产登记取得专有部分所有权的人;

　　(2)通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人;

　　(3)与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。

　　(一)专有权

　　1.专有权的特点：

　　(1)专有权具有所有权的效力。由此可作两个推论：①业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权(无简化物权关系之压力!②如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。

　　(2)专有权受到较多限制。体现在：①业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。②行使专有权不得危及建筑物的安全。否则其他业主可行使物权请求权。

　　(3)专有权在区分所有权中居于主导地位。体现在：①取得专有权即同时取得共有权和成员权;反之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。②专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定管理权的大小。

　　2.专有权的客体：

　　(1)业主专有的住宅或经营性用房(地板、天花板和四壁形成的空间)。

　　(2)买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库(《物权法》第74条第1款)。

　　(3)买卖合同明示由业主单独所有的绿地(《物权法》第73条。

　　(4)具有构造、利用上的独立性，能予房屋登记的摊位(《建筑物区分所有权解释》第2条)。

　　(5)买卖合同明示归业主专有的露台(《建筑物区分所有权解释》第2条。

　　(二)共有权(★★★)

　　1.共有权的客体。包括：

　　(1)建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。

　　(2)建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。

　　(3)建筑物占有的地基使用权(建设用地使用权或宅基地使用权)，以及小区内的空地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外)。

　　(4)建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)。

　　(5)建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)。

　　(6)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。

　　(7)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

　　(8)建筑物及其附属设施的维修资金。

　　2.业主对共有部分的权利与义务。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。

　　(1)对共有部分的权利包括：①使用权，业主有 权共同使用和轮流使用共有部分。②收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部分产生的收益。

　　(2)共有部分的义务包括：①以共有部分的本来用 途使用共有部分。②按照各自的持有份分担共同费用和其他负担;并且不得以放弃权利为由不履行义务。

　　须注意：建筑物区分所有权中的共有权既不 是按份共有(不得请求分割)，也不是共同共有(有持有份)，而是一种特殊的共有，又被称为互有。

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