4006-01-9999

朱迅垚

在刚刚过去的“五一”小长假,北京楼市成交量跌破历史新低。5月1日至3日,北京商品住宅共成交169套,同比去年“五一”假期降低78.9%。此外,包括广州、上海、杭州在内的全国主要城市的楼市成交情况都不容乐观。

事实上,房地产市场下行已成客观事实,今年3月以来全国主要城市房价大都在降温。在目前的形势下,舆论出现两种分化:一种观点认为,当前只是房价短期遇冷,如同2009年和2011年一样,短暂下行后仍然会回到之前的轨道;另一种观点认为,中国楼市已到拐点,此轮下行很可能是楼市崩溃的开始。

笔者认为,楼市的未来趋势既不可能如前十年一路飙升,也不会是崩溃,分化是未来中国楼市的基本趋势,这种分化既包括房价在不同城市的分化,也包括房地产商的分化。

房价分化最明显,即使近三个月主要城市房价遇冷,但一线城市和大部分二线城市仍然处于上升通道,而包括鄂尔多斯温州、神木在内的房价高泡沫城市房地产价格则大幅下挫。这种分化有扩大趋势,类似鄂尔多斯、温州的城市可能会增加,但房价出现全盘大拐点的可能性微乎其微。原因在于,宏观上看,中国的城镇化目前实际上才完成不到40%,而国际经验表明,要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。在今后几十年的高速增长期里,还会有几亿人进城居住,这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势,即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。从中观上看,主要城市房价遇冷与中央货币政策收紧关系很大。一旦货币池子缩水,房价自然收紧,但是,虽然强刺激不会有,微刺激仍然会保留,这决定了房价的整体趋势。事实上,我认为,目前恰好是中国楼市软着陆的最好时机。之前的强刺激政策导致房价过快增长,在某些城市形成了泡沫,泡沫的挤掉应当在保持大盘稳定的情况下稳步推进。房地产市场与宏观经济有非常紧密的联系,某种程度上,房地产市场的去泡沫化正给中国经济转型升级提供了机会。

房价的分化将直接带来开发商的分化。一些激进的无实力开发商被迫出售资产黯然出局,而一些具有实力、具有经营能力的机构则会脱颖而出。房地产市场鱼龙混杂、泥沙俱下的情况将得到很大改观,这对于房地产市场乃至中国经济都是好事。

由于楼市出现下行风险,部分地方政府有松动调控的意愿和积极性。近日,南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市,而天津滨海区、福州郑州官方也放出消息,拟分类、分地区对购房政策进行调整。限购政策作为一种非常之策,不是市场的手段,未来如果要保持健康的市场,限购政策总体会是逐步放开。但如何放开,需要根据各地的情况分类处理,可以允许有些地方通过松动政策达到再刺激楼市上涨,保护土地价格。

无论从哪个方面来说,房地产市场的趋势是分化。在“让市场起决定性作用”的大方向指导下,通过分化,让房地产市场软着陆,让中国经济顺利转型升级,这应当是未来的方向。

(责任编辑:Wyatt)

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