三支一扶申论：房产改革

【关键词】

 

廉租房 保障房 新国八条 房产税

 

【背景链接】

 

十二五规划开年之际，国务院部署一系列工作对房地产市场调控，无论是既有措施的细化，还是新措施的出台，都传递出加大楼市调控力度、巩固扩大调控成果的信号。

 

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会上提出八项措施调控房地产市场，同时指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。

 

2011年1月1日，北京城市低保标准由家庭人均月收入430元上调为480元。市住建委昨天发布，按照廉租房相关政策规定，廉租家庭领取的租房补贴、承租廉租实物住房的家庭实缴月租金，也随城市低保标准联动调整。

 

2011年1月27日，上海、重庆分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。房产税改革试点方案出台的一个重要意义是，我国在完善地方税制方面又迈出实质性一步，有利于为地方政府确立主体税源。另外，房产税改革在一定程度上会对房地产市场调控产生作用，能够增加购房者的房屋持有成本，有利于打击投资投机性需求，但具体效果与相关税制设计密切相关。

 

【标准表述】

 

[内涵]

 

在中国，“保障性住房”包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准的居民的一种社会保障形式。

 

保障性住房大致可分为四类：经济适用房、廉租房、限价房、棚户区安置房。

 

在四类主要保障性住房当中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外，地方政府还须放弃卖地收益，且一般还须承担建设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高，可按更高容积率进行重建。

 

[原因]

 

房价居高不下的原因

 

第一，扭曲的消费观念使房价高昂。

 

房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房者非理性消费，盲目攀比，贪大求洋，炫耀摆阔。认为“居者有其屋”，即人人都买房。过分强调房屋投资、增值的附加功能，因发展、增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为，这些不良的消费观念只会助长房价上涨而不是下跌。

 

第二，土地供应时紧时松，导致房屋土地成本增加

 

为促进经济建设和城市发展，地方政府很多时候以地生财，对土地供应控制不严；但有时为保障粮食生产，又采取收紧的土地供应政策。这种时紧时松的土地供应政策，导致一些地产商囤积土地，通过炒地牟取暴利。

 

第三，低资本金与预售制度导致高空置、高房价。

 

高房价，不是市场直接推动的结果，而是由超出市场的行为造成的。我国出现高空置与高房价并存的怪现象，主要原因是开发商自有资金比例太低，开发商只投入20%的资本金，又拿占总投资50%以上的购房者订金、预付款作支撑。开发商开发一个商品房项目，能卖掉一半就已赢利。

 

第四，住房供应结构颠倒抬高了房价

 

一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位住宅所占比例不到10%，而高价房却占到40%以上。住房供给结构颠倒，出现住房危机，市场上需要量很大的低价房老百姓难以买到，而不需要的高价房又卖不出，高价房比例大无疑抬高了商品房均价，给消费者传达的信息是房价普遍很高。

 

第五，开发商哄抬炒作炒高了房价

 

在市场竞争中，房地产开发商为了赚到更多的钱，往往对预先设计好的供给情况进行调整，在预先设计的供求大体平衡的基础上，减少供给。还有房产商散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价。国内“炒房团”和海外投资机构，都通过抢购、炒作商品房，在提价销售中获得高额利润，人为炒高房价。

 

第六，商业贿赂严重，拉高了房价。

 

我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。

 

第七，导致房价上涨的最重要原因是保障性住房供应不足。

 

保障房建设不足主要原因是保障房建设需要政府减免税费，降低地价让利。而商品房建设可以让政府赚个盆满钵溢。不少地方政府过分依赖房地产财政，热衷商品房建设，冷落保障房需求

(责任编辑：Rukawa kaede)