2008年下半年深圳市录用公务员考试笔试 《申论》真题(3)

　　张鸿：

　　经过最近这两年的大幅上涨，房价与收人之间的比例远远背离了。一般国际上标准是3 倍到6倍，现在很多地方的房价收人比已到了 30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才 能买得起一套房，远远背离了国际上这个标准。用这个房价收入比来衡量已经说明房价实在 高得太离谱了。

　　房地产的冬天还没有过去。潘石屹去了一趟美国后觉得有一种撕心裂肺的痛。他说如果 政府早救的话，房产可能就会是一个反弹。我能理解这个撕心裂肺的痛是什么。

　　因为很长一段时间以来，从西安、南京开始，救市的办法无所不用其极。许多地方政府能 用的政策，基本上都用到了。有的在打擦边球，比如说有的城市开始在税费上进行减免，这个 可能应该是中央政府和国家税务总局来定的政策，被地方政府作为擦边球用了。

　　又比如说有些地方政府用财政补贴直接补贴购房者。这是个有广泛争议的举动，能不能 用全体纳税人的钱来救房地产必须打个问号。还有在一些户口相对稀缺的城市里面，许多地 方政府用户口来吸引百姓买房。

　　这些救市的措施，结果确实能让开发商活得更好一点了。如果救市是救了百姓的话，就比 较绕了。因为房地产涉及40多个，甚至50多个行业，相关的产业，包括农民工的就业，包括这 个地方政府的一些廉租房和经济适用房的建设资金，很多都来自于土地出让金。许多地方政 府的财政收入和这个模式有很紧密的关系。我曾经采访过一个二线城市的一个市长，他就对 我说这个地方的房地产就是龙头产业，因为土地出让金几乎占财政收人的60%到70%。

　　地方政府一定要明确，救市不是托市，不是救价格，而且地方政府千万不要再和房地产商 的利益绑在一起了。那么对于地产商来说，随着经济适用房、廉租房建设的进一步落实，地产

　　商唯一自救的办法就是降价。

　　何帆：

　　一些开发商说现在楼市不能降，因为越降的话，老百姓越不买。我觉得这个判断是不对 的，因为买房的人实际上是自己要住房，所以他要去买房。这些人他不是说为了投机的，所以 他看到，当你的房价真的是降到能够给他得到实惠的时候，他会去买的。只要是房价降到合理 的程度，从自有住房的角度来说，百姓可能会去买的。

　　另外，房地产的冬天其实还没有到来，现在房地产商可能遇到的不是一个冬天，而是一个 冰河世纪!房地产商现在正在面临被迫调整商业模式，以前空手套白狼的魔术将会彻底失效。 因为过去房地产商拿土地比较容易。但现在中央政府对土地政策控制得比较严，纷纷出台廉 租房、两限房的政策就是真正来解决那些低收人阶层购房问题。对于房地产商来说，这是一个 打击。因为原来百姓只能靠房地产商盖房，现在政府增加了供应，对原来处于一个垄断地位的 房地产商来说毫无疑问是个巨大的打击。

　　政府一系列房地产政策的出台，看起来好像是和地方政府救市的措施是一样的。但是仔 细去看就发现实际有所出人。比如，财政部规定了从11月1日起，如果你个人首次购买90平 方米以下的普通住房，那契税要下调到1%,然后买卖房子时，暂时免征印花税、个人销售住房 免征土地增值税。所以都是在免掉税负，实际上是个惠民的政策。另外，政府之所以出台一些 措施针对房地产市场，有两个用意，一个用意就是说真正看到老百姓现在住房比较困难，买房 比较困难，所以想让中低收人阶层的人能够得到更多的实惠。第二就是在美国金融危机风暴 的冲击下，不想让中国经济出现一个硬着陆，采取保经济增长的办法。但是这样的政策，恰恰 被房地产商，被一些地区政府给误读了。

　　因为这里包含一个利益所向，房地产和地方政府之间的利益，被结合得非常紧密，除了它 直接要得到土地的收人，它还带动了其他的各个行业，如家具行业、装修行业等。作为一个地 方政府，也不愿意看到地方经济一片凋零，所以就会出台各种政策，想来救房市。

　　救市应该是救中国经济，要针对中低收人阶层的这些群众，提供一个新渠道。我们看到政 府加大了对廉租痛•、两限房，包括一些经济适用房的投人这样的举措，实际这是个民生工程。 要救经济，就要逐渐地调整，要防止房地产行业一枝独秀、一家坐大的局面。

　　现在中国的经济已经被房地产俘虏了，房地产行业在中国经济中的比重是畸形的。因为 2007年的时候，投资占中国GDP的40%,其中房地产投资又占1/4。所以按照这个比例， 2007年的时候，房地产的投资占GDP的比例是10. 7%,这个比例比美国和日本都要高得多， 而且这个上涨的速度也比美国和日本要高得多，甚至比日本在经济崛起的那一段时期还要高。 比美国在前几年，房地产泡沫的那一个时期涨得速度都要高。因此，我们现在实际上已经到了 一个要改变房地产一家坐大的时候了。

　　尽管我们承认房地产行业是中国的支柱行业，但是有见过一个柱子就能够支起来的大厦 吗?所以现在要做的不是说要去加固房地产行业，而是要尽快地让中国经济的发展，变得更加 平衡。否则的话，无论是地方政府、银行，还是普通老百姓，可能都会被拴在房地产这一条绳子 上o

　　应该让房地产行业降价，另外从地方政府的角度来说，下一步可能就是要进行一些财政制 度的改革。不能再让地方财政完全依赖土地的收人，地方政府可以通过征收物业税，可以通过 征收土地增值税，增加财政收人的来源。

　　陈伟鸿：

　　各地政府采取了许多令人眼花缭乱的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了谁? 每次当面对这样的质疑时，许多地方政府最典型的说法就是救市是救经济、救银行、救百姓。 但是我每次都发现百姓似乎不怎么领情，他们并不认为你救的是百姓，反而大家会觉得救的是 开发商。

　　因此，对于政府而言，可能更需要重新矫正自己与各方利益之间的关系。政府想救的是经 济，开发商想救的是自己，百姓还在等待，市场依然低迷，消费者呼吁，提振中国楼市，降价才是 硬道理。

　　易宪容(社科院金融研究所金融研究员)：

　　把房价抬高，才能抬高土地的价格，土地价格高了，土地的财政(收人)就有了。地方财政 有了，你可能把它拿一点出来，说要补贴民众。其实这种举动并没有补贴民众。房地产的需 求，一定是以居民的可支配收人以及购买力作为一个基点的，离开了这个基点来讲，再怎么救， 怎么补贴都没有什么用。尽管可能发展了经济，但绝大多数人是没有能力购买这么高房价的 住房的。

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